안녕하세요. 감정 지배자입니다. 오늘은 경매 공부 복습하는 의미로 제가 공부한 내용을 저의 기준으로 한 번 정리를 하고 나름의 복습을 하려고 합니다. 저도 처음 공부를 시작하는 입장이기 때문에 다소 부족한 부분이 있을 수 있으니 이점 유의하시고, 좋게 봐주시기 바랍니다.
부동산 경매를 공부하는 목적은 부동산을 싸게 매입을 하여 돈을 벌기 위해서입니다. (실천하여 돈 벌자) 요즘은 고금리에 경기가 좋지 않아 급한 사람들이 부동산 사장님을 통해 급급매로 부동산을 내놓는 분들이 많이 있지만 이마저도 거래가 잘 이루어지지 않고 있다고 합니다. 그래도 이렇게 분위기 좋지 않을 때일수록 우리는 조급함을 버리고, 본업에 충실하며 부동산 공부를 해야만 할 것입니다.
공인중개사나 주변에 부동산 좀 안다는 사람들의 감언이설에 넘어가 조급함과 무지함 때문에 덜컥 계약을 하여 차후 손해를 그대로 떠안게 되면 처음엔 남 탓, 정치인 탓, 아내 탓, 남편 탓 등을 하다가 나중엔 내성이 생겨 살다 보면 오르겠지라고 생각을 하며 체념을 하게 됩니다. 이런 실수와 후회의 과정을 겪지 않고, 스스로 공부하여 시세차익을 만들고 현금 흐름을 만들며 부동산을 싸게 매입하는 방법이 부동산 경매에 있다고 생각됩니다.
처음 부동산 경매 공부를 하게 되면 권리분석과 명도(명도소송 : 경매를 통하여 부동산을 낙찰받고 대금을 지급한 뒤 6개월이 경과했음에도 점유자가 자진하여 집을 비워 주지 않을 때 관할 법원에 제기하는 소송) 정도를 공부를 하다가 내가 과연 할 수 있을까? 입찰 법정에 경매로 나온 부동산의 히스토리를 분석하고, 시세 조사를 하고, 임차인의 권리에 대하여 공부하고, 적당한 가격을 적어 제출하여 낙찰을 받는다고 하더라도, 초보자인 내가 낙찰받은 부동산에 죽치고 있는 임차인을 내쫓아 명도까지 하고, 시세차익을 남겨 바로 매도하거나 다른 임차인을 들여 전세나 월세 세팅을 할 수 있을까? 하는 걱정이 앞서며 포기를 하게 됩니다.
하지만 그냥 되는 일은 없죠? 하나하나 공부하고 헤쳐 나가며, 그냥 한다, 꾸준히 매일 한다는 마음으로 고통의 시간을 보내야 그 보답으로 '돈'이라는 과실을 얻게 된다고 생각을 합니다.
부동산 경매 권리분석 중 처음 접하는 것이 말소기준 권리라는 놈인데요. '말소기준 권리' 단어부터 생소하죠? 원래 그렇습니다. 무엇인가 익히고 공부를 하려면 일단 자주 사용하는 용어에 익숙해져야 하는데요. 예를 들어 처음 운전면허를 취득할 때 운전대라고 하면 다들 익숙하고 잘 들 아시잖아요. 차량 운전석 문을 열고 들어가 자리에 앉으면 처음 보이는 둥글게 생긴 것으로 돌리는 방향으로 바퀴가 돌아간다라고 설명하지 않잖아요. 그렇습니다. 익숙하지가 않아서 어렵게 느껴지는 것입니다.
네이버에 한 번 검색해 보았습니다. 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시 결정 등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.라고 되어 있군요. 용어들이 생소하시죠. 쉽게 말하면 부동산을 취득할 때 취득하는 부동산을 담보(인질)로 설정하여 대출을 받거나, 카드값 등의 빚을 갚지 못해 자신의 명의로 된 동산과 부동산 등에 재산권을 행사하기 위해 강제력을 행사를 하는 등 돈을 빌려 준 사람 즉 채권자들의 권리를 보호하기 위해 설정해 둔 것들 중 가장 앞선 권리가 말소기준 권리가 되는 것입니다.
제이원의 저서 '나는 부동산 경매로 다시 일어났다'의 내용 중 일부를 참고하면, 정당한 채권자를 보호하기 위해 매각으로도 소멸되지 않는 기준을 두었는데, 그 기준이 바로 '말소기준 권리'다. 말소기준 권리의 설정 일자를 기준으로 그 보다 앞선(날짜가 빠른) 권리는 경매 매각으로도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 것이며, 말소기준 권리를 포함하여(이하) 그보다 뒤에 있는(날짜가 느린) 권리는 모두 소멸한다.
저의 기준에서 쉽게 말하면 처음 부동산을 매입할 때 국민은행에서 담보 대출을 받습니다(근저당). 그 후에 카드값을 갚지 못해 자신의 명의로 된 부동산에 국민카드사에서 가압류를 걸어 재산권을 확보해 둡니다. 그리고 대출 이자 등을 갚지 못해 채권자들의 신청으로 법원에서 채무자의 재산인 부동산에 경매개시 결정 등을 하여 경매를 진행하게 됩니다.
이렇게 말소에 기준이 되는 권리 중에 가장 앞선 부동산 취득 당시 설정한 국민은행 담보 대출이 제일 앞 선 말소기준 권리가 되고 그 이후에 가압류, 경매개시 결정 등의 권리들은 신경 쓸 필요가 없다는 얘기가 됩니다.
위 사진의 물건은 유료경매 사이트 옥션 원의 경매 물건을 임의로 검색을 한 것이고, 등기부 현황란에 1 ~ 6번까지가 있는데 빨간색 네모로 표시한 2번과 같이 최초 부동산을 매입할 때 오케이 저축은행에서 담보 대출을 받았고, 이것이 말소기준 권리가 되어 2번 포함 아래의 권리들은 전혀 신경을 쓰실 필요가 없습니다. 6번을 보면 부동산에 채권이 있는 오케이 저축은행에서 담보 부동산을 대상으로 이자, 원금 등의 변제를 제때 받지 못하여 관할 법원에 임의경매 신청을 한 것을 알 수 있습니다. 최저 가격 이상의 금액을 입찰 법원에 적어 내어 낙찰을 받는다면 2번 오케이 저축은행에서 낙찰대금으로 배당금을 받아가고 이후 권리에 대해서는 낙찰자가 신경을 쓰지 않아도 됩니다.
제가 설명한 위와 같은 경우는 정말 1차원적인 초보적인 관점에서의 말소기준 권리입니다. 다른 케이스가 많으니 이러한 것들은 차차 공부해 나가시면 쉽게 익힐 수 있을 거라 생각을 합니다. 그리고 부동산 경매 공부를 하려고 마음을 먹으셨다면 유료 경매 사이트 가입은 필수라고 생각을 합니다. 말소기준 권리는 사실 입찰 법원 담임 법관(사법보좌관)이 작성한 매각물건명세서라는 것이 있는데 이곳에 친절하게 기재를 해 주기 때문에 나중에는 따로 찾기 위해 노력을 하지 않아도 됩니다.
경매 부동산의 권리분석을 할 때 참고해야 할 필수서류가 3가지가 있는데 1) 매각물건명세서, 2) 현황조사서, 3) 전입세대 열람 등이고, 이중 가장 중요하고 기본이 되는 것이 위 사진과 같은 매각물건명세서이고 권리분석을 할 때 가장 먼저 확인을 해야 하는 서류로 이 서류에 하자가 있으면 법원의 귀책사유로 매각불허가 신청을 할 수 있으며 이것이 받아들여지면 낙찰자는 입찰보증금(통상적으로 10 ~ 20 %)을 돌려받을 수 있을 만큼 중여한 서류입니다. 이때까지 제가 기본적으로 경매 부동산에 대하여 공부한 내용이고, 다음 시간에는 정말 중요한 매각물건명세서에 대하여 알아보는 시간을 가지겠습니다.
댓글